Mieszkanie bez wkładu własnego – dla kogo i czy, warto?

Planujesz zakup mieszkania… i więcej niż jedno dziecko? Musisz to wiedzieć

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” ma w sobie także element pomocowy dla powiększających się rodzin. Zakłada on, że jeśli w trakcie spłaty kredytu zaciągniętego z gwarancją BGK rodzina powiększy się o drugie i kolejne dziecko, będzie można uzyskać częściową spłatę kredytu. O co chodzi?

– Dodatkowym „bonusem” w programie jest możliwość uzyskania częściowej spłaty kredytu, jeśli w naszym gospodarstwie domowym pojawi się dziecko, czyli tzw. „spłata rodzinna”. Jeśli, w rodzinie urodzi się drugi potomek podczas trwania kredytu, dopłata wyniesie 20 tys. zł. Za powiększenie rodziny o każde kolejne dziecko otrzymamy po 60 tys. zł. Jeśli więc nasza rodzina powiększy sięw trakcie trwania kredytu z modelu 2+1 do modelu 2+4, to w sumie  saldo naszego kredytu pomniejszy się o140 tys. zł. Warto tu wspomnieć, że dopłaty nie przysługują na pierwsze dziecko ani na te dzieci, które już mamy w chwili ubiegania się o kredyt w programie ,,Mieszkanie bez wkładu własnego”. Z tej perspektywy program może być atrakcyjny szczególnie dla  osób, które dopiero rozpoczynają wspólne życie i planują powiększenie rodziny– mówi Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że powiększenie rodziny może wiązać się zarówno z urodzeniem, jak i przysposobieniem dziecka.

Państwo będzie gwarantować dopłaty do wkładu własnego do końca 2030 r. W tym celu w BGK stworzono specjalny Rządowy Fundusz Mieszkaniowy, który będzie finansowany z budżetu państwa. W 2022 r. do jego puli trafi 100 mln zł, a z każdym rokiem jego fundusze mają rosnąć z uwagi na konieczność sfinansowania umorzeń w ramach „spłaty rodzinnej”.

Kto, może skorzystać z kredytu bez wkładu własnego?

Skoro już wiemy, na czym polega gwarancja, to warto wiedzieć, kto będzie mógł z programu skorzystać. Są to małżeństwa, osoby będące w związkach nieformalnych oraz single. Jeśli w związku nieformalnym wychowywane jest dziecko, obowiązują zasady takie jak dla małżeństw. W przypadku związków nieformalnych nieposiadających dzieci, obowiązują zasady jak dla dwójki singli. Głównym rozróżnieniem jest kwestia posiadania nieruchomości.

1. Osoby bezdzietne – także samotne, które chcą wziąć kredyt samodzielnie; małżeństwa/ związki nieformalne bezdzietne; małżeństwa/związki nieformalne z 1 dzieckiem:

Dla osób z tej grupy warunkiem skorzystania z gwarancji BGK jest brak nieruchomości na własność. Nie może jej mieć nie tylko osoba, która wnioskuje o kredyt, ale też żadna inna osoba w gospodarstwie domowym.

2. Małżeństwa/ związki nieformalne, które mają co najmniej 2 dzieci:

mogą mieć nieruchomość na własność, ale o określonej powierzchni:

maksymalnie 50 m² w przypadku rodziny z dwójką dzieci:

• maksymalnie 75 m² dla rodziny z trójką dzieci,
• maksymalnie 90 m² dla rodziny z czwórką dzieci
• bez limitu metrów kwadratowych dla rodzin z co najmniej piątka dzieci.

– Co ważne, ustawa nie wprowadziła limitu wiekowego kredytobiorcy. Oznacza to, że jest to program
o potencjalnie szerszym zasięgu niż znane wcześniej rozwiązania jak np. Mieszkanie dla Młodych i może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe także większych rodzin. W ustawie nie ma też mowy o granicach dochodowych. Jednak poza warunkami formalnymi, które wynikają z ustawy wprowadzającej program, trzeba spełnić jeszcze jeden, bardzo istotny warunek – trzeba mieć zdolność kredytową – mówi Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Limity cen nieruchomości w programie

Poza wytycznymi dotyczącymi tego, kto może skorzystać z kredytu bez wkładu własnego, program przewiduje też limity cen nieruchomości. W praktyce oznacza to tyle, że nie każde mieszkanie czy dom będzie można kupić za gwarantowany przez BGK kredyt. Ustawa wskazuje konkretne limity cenowe i choć trwają dyskusje na temat ich podwyższenia, w tej chwili wciąż obowiązują te pierwotnie zapisane w ustawie. Limity są osobne dla mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego. Oblicza się je jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 oraz współczynnika:

• 1,3 w przypadku rynku pierwotnego,
• 1,2 w przypadku rynku wtórnego.

Średnie wskaźniki przeliczeniowe dla danego województwa zmieniają się w czasie, a ustala je wojewoda. Dla przykładu, taki wskaźnik dla miasta Warszawy wynosi w tej chwili 7 894,77 zł a dla reszty województwa mazowieckiego 5 246,90 zł. Jak więc obliczyć limit? To proste. Na przykładzie Warszawy dla rynku wtórnego będzie on wynosić: 7 894,77 x 1,2 = 9 473, 724 zł za metr kwadratowy zł a dla rynku pierwotnego 7,894,77 x 1,3 = 10 263,20 zł za metr kwadratowy.

Limity cen nieruchomości w wybranych miastach obowiązujące do 30 września br. [5], a średnie ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym i pierwotnym [6].

– Wyznaczone limity sprawiają, że nie każdą nieruchomość będzie można kupić za kredyt z gwarancją BGK, zwłaszcza w największych miastach. Sytuacja powinna być nieco lepsza w przypadku zakupu w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny są zazwyczaj niższe niż w stolicach województw, ale i tak przed zakupem będzie trzeba się sporo naszukać. Ciekawą alternatywą może być decyzja o budowie domu z gwarancją wkładu własnego – mówi Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass.

W których bankach można się ubiegać o kredyt z gwarancją wkładu własnego?  

Lista banków, które oferują to rozwiązanie ma być na bieżąco aktualizowana na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego. Procedury udzielenia kredytu będą różne w zależności od banku.

–  Kredyt bez wkładu własnego może być szansą na własne lokum dla osób, które mimo zaostrzonych kryteriów mają zdolność kredytową, tylko np. są na takim etapie, że nie udało im się jeszcze zebrać wymaganej kwoty. Trzeba sobie jednak zdawać sprawę z tego, że będzie to droższe rozwiązanie niż w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego. Nie tylko dlatego, że w „tradycyjnym” kredycie zmniejszamy swój kapitał do spłaty właśnie wkładem własnym, ale także dlatego, że marże banków są w tym produkcie wyższe. Gdy rozważamy taki kredyt musimy też pamiętać o tym, że to nie jest tak, że państwo nam daje jakieś pieniądze. To my musimy spłacić całą pożyczoną sumę, chyba, że skorzystamy ze spłaty rodzinnej – mówi Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.