DZIAŁANIA ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ NA RZECZ ZASPOKAJANIA POTRZEB MIESZKANIOWYCH GOSPODARSTW DOMOWYCH O NISKICH DOCHODACH - A WŁAŚCIWIE ICH BRAK

Z uwagi na utrzymujący się od wielu lat deficyt mieszkań dostępnych dla gospodarstw domowych o niskich dochodach NIK wzięła pod lupę działania gmin w latach 2016-2019 (I półrocze) realizowane w ramach zadań własnych, jak również przy udziale pomocy finansowej z budżetu państwa na budownictwo komunalne.

Niska ściągalność należności za najem lokali, niewłaściwa polityka czynszowa, w tym nieegzekwowanie terminowych wpłat, w większości gmin skutkowały brakiem środków na pokrycie kosztów eksploatacyjnych zasobu mieszkaniowego oraz na modernizację i remonty. Tylko w trzech gminach przychody z czynszów pokrywały koszty bieżącej eksploatacji lokali, ale w żadnej nie wystarczyły one na pokrycie wydatków remontowo-modernizacyjnych. W konsekwencji doprowadziło to do wyłączania budynków i lokali z użytkowania ze względu na zły stan techniczny. Budynki wybudowane przed 1945 r. stanowią aż 81 proc. zasobu komunalnego kontrolowanych gmin, a liczba pustostanów wynosi około 50 tys.

Tylko dwie z jedenastu skontrolowanych gmin motywowały najemców lokali do spłaty zadłużenia. NIK pozytywne oceniła tę dobrą praktykę przekładającą się na zmniejszenie długu.

Nadal około 10 proc. Polaków zamieszkuje lokale przeludnione i w złym stanie technicznym. Według Eurostatu wskaźnik deprywacji (niemożności zaspokojenia podstawowych potrzeb dostosowanych do europejskich warunków życia) plasuje Polskę na piątym miejscu od końca w Europie.

Gminy, pomimo podejmowanych działań, nie doprowadziły do poprawy sytuacji osób oczekujących na mieszkania komunalne. W 11 kontrolowanych jednostkach samorządowych liczba gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie wzrosła o 30 proc, a czas oczekiwania na lokal wynosił nawet 17 lat. Z badań kwestionariuszowych obejmujących 622 gminy wynika, że w 73 proc. z nich potrzeby mieszkaniowe rodzin o niskich dochodach nie zostały zrealizowane.

Ponadto Najwyższa Izba Kontroli ustaliła, że gminy nie analizowały rzeczywistej sytuacji ekonomicznej lokalnej społeczności podczas diagnozowania potrzeb osób ubiegających się o pomoc mieszkaniową. Skutkiem tego mogło być niewłaściwe określenie wysokości kryterium dochodowego, a tym samym nieuzasadniony wzrost liczby gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie od gminy.

Obowiązujące uchwały o zasadach najmu lokali mieszkalnych (w czterech spośród jedenastu skontrolowanych gmin) nie zapewniały przejrzystości zasad w procedurze rozpatrywania wniosków i najmu mieszkań. Brakowało także jednolitych zasad sprawowania kontroli społecznej procesu najmu, co utrudniało precyzyjne kierowanie pomocy mieszkaniowej do osób wykluczonych ekonomicznie i najbardziej potrzebujących. Brak szczegółowych i jednolitych rozwiązań w tym zakresie nie zapewnia transparentności procesu przydziału mieszkań.

Wyniki kontroli wskazują na konieczność m.in. określenia minimalnych standardów kontroli społecznej, zmiany podejścia gmin do wieloletnich programów mieszkaniowych, w tym postrzegania ich jako elementu niezbędnego dla racjonalnej polityki mieszkaniowej, dostosowania zasad udzielania pomocy mieszkaniowej do rzeczywistych potrzeb mieszkańców gmin oraz opracowania i przyjęcia przez gminy długofalowej polityki remontowej zmierzającej do zatrzymania postępującej dekapitalizacji zasobu mieszkaniowego.

NIK pozytywnie oceniła natomiast podejmowanie przez gminy inwestycji służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, jednak ich liczba tylko w niewielkiej części pokrywała potrzeby w tym zakresie, a blisko 77 proc. gmin (z 622 poddanych badaniu) nie oddało do użytkowania ani jednego budynku po 31 grudnia 2016 r.

Gminy finansują gospodarkę mieszkaniową głównie ze środków własnych, posiłkując się częściowo środkami pozyskiwanymi z Funduszu Dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego. NIK pozytywnie oceniła działania Ministra dotyczące uproszczenia procedury składania wniosków do BGK o dofinansowanie przedsięwzięć gminnych poprzez likwidację ograniczeń czasowych ich składania.

Wieloletnie programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym - jeśli w ogóle istnieją - są często niekompletne. Zdarza się też, że nie są w pełni realizowane, co utrudnia podejmowanie racjonalnych decyzji dotyczących gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin.

Minister właściwy do spraw budownictwa i mieszkalnictwa opracował projekt Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM) oraz rozwiązania prawne umożliwiające jego wdrożenie, co Izba ocenia pozytywnie. Minister opracował też i wdrożył zmiany w instrumentach finansowego wspierania rozwoju budownictwa komunalnego i utrzymania w należytym stanie technicznym mieszkaniowego zasobu gmin. Działania Ministra mogą uelastycznić sposób zarządzania przez gminy komunalnymi zasobami lokalowymi poprzez likwidację omówionych wyżej nieprawidłowości i słabości systemowych, choć większość wprowadzonych zmian dotyczyć będzie umów najmu zawartych już po wejściu w życie nowych przepisów.

W ocenie NIK, do 21 kwietnia 2019 r. przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów znacznie ograniczały odzyskiwanie lokali do ponownego dysponowania nimi na rzecz gospodarstw domowych o niskich dochodach. Zainicjowane przez ministra właściwego do spraw budownictwa zmiany wprowadzone w ustawie o ochronie praw lokatorów zwiększyły kompetencje gmin w gospodarowaniu zasobem komunalnym poprzez m.in. możliwość podwyższenia czynszu w razie poprawy sytuacji materialnej najemcy czy rozwiązania umowy najmu, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w danej miejscowości, ale również pobliskiej. Obecne narzędzia pozwalają gminom bardziej elastycznie i racjonalnie gospodarować mieszkaniowym zasobem. Przepisy te weszły jednak w życie 21 kwietnia 2019 r., więc na ocenę ich skutków należy jeszcze poczekać.

Wnioski

Do Ministra Rozwoju

• podjęcie prac legislacyjnych w celu zdefiniowania minimalnych standardów kontroli społecznej procesu najmu lokali komunalnych, jakie gminy winny zapewnić przy realizacji potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności;
• wypracowanie z GUS i Ministerstwem Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej sposobów pozyskiwania danych niezbędnych do sporządzania sprawozdań z realizacji NPM w celu uczynienia z nich rzetelnego źródła aktualnych informacji, umożliwiającego dokonywanie Radzie Ministrów oceny efektywności i skuteczności realizowanego programu.

• prowadzenie działań służących realizacji potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach na podstawie aktualnych i rzetelnie sporządzonych wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin;
• dostosowanie zasad udzielania pomocy mieszkaniowej do zdiagnozowanych rzeczywistych lokalnych potrzeb mieszkańców oraz dostępnych form ich zaspakajania;
• zapewnienie przejrzystości procesu rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych wykorzystując w tym celu kontrolę społeczną;
• prowadzenie długofalowej racjonalnej polityki remontowej zapobiegającej dekapitalizacji zasobu poprzez skuteczniejsze wykorzystanie dostępnych źródeł finansowych.