Słuszne cele, dużo mankamentów prawnych – opinia BCC do projektu ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym

Nowe rozwiązania są częścią realizacji programu „Polski Ład”. Zgodnie z uzasadnieniem, celem projektu jest poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez eliminację bariery braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny przy udzieleniu kredytu hipotecznego oraz powstrzymanie negatywnych tendencji demograficznych związanych z niskim poziomem dzietności[…].Przyjęte mechanizmy eliminujące barierę braku środków na wkład własny wymagany do zaciągnięcia kredytu hipotecznego:

- powinny sprzyjać utrzymaniu wysokiej jakości portfeli kredytowych w sektorze bankowym,

- nie powinny powodować ryzyka stymulowania działań spekulacyjnych i postaw społecznych, skutkujących nieuzasadnionym wzrostem cen mieszkań,

- nie powinny prowadzić do nadmiernego, w stosunku do możliwości dochodowych, zadłużania się gospodarstw domowych.

Powyżej deklarowane cele oceniamy pozytywnie z perspektywy reakcji na istotne problemy społeczne. Jednakże, szczegółowa regulacja nie odpowiada w pełni deklarowanym założeniom.

Definicje

BCC zdecydowanie negatywnie ocenia zaproponowane w art. 2 pkt 3) projektu ograniczenie rozumienia domu jednorodzinnego do budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym wydzielono wyłącznie jeden lokal mieszkalny. Regulacja ma na celu ograniczenie możliwości nadużycia przepisów ustawy. Naszym zdaniem, nie pozwoli to osiągnąć założonego celu, może natomiast w praktyce utrudnić korzystanie z regulacji beneficjentom programu, w szczególności bez uzasadnienia eliminując możliwość uzyskania wsparcia w razie realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego (w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) na własne potrzeby mieszkaniowe rozumiane jako potrzeby inwestora oraz jego najbliższej rodziny (np. inwestora i dzieci, lub inwestora i rodziców), dla których najkorzystniejszym rozwiązaniem mogłaby być realizacja domu w szczególności dwulokalowego.

Negatywnie odnosimy się do art. 2 pkt 5) projektu definicji gospodarstwa domowego rozumianego jako gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną albo wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską albo opieką prawną. Przedstawiona definicja jest niezrozumiała i pomija w definicji gospodarstwa domowego inne niż tradycyjne modele rodziny (chociażby osoby pozostające w związkach nieformalnych, rodziny w których dziecko pochodzi tylko od jednego z partnerów i nie zostało przysposobione, itd.).

Wymogi udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego

BCC zdecydowanie negatywnie ocenia zaproponowane w art. 4 ust. 2 pkt 1) i 2) projektu oraz art. 4 ust. 3 Projektu ograniczenie możliwości uzyskania gwarantowanego kredytu mieszkaniowego poprzez odwołanie do kryterium ceny (przez odwołanie do wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych). W aktualnych warunkach rynkowych, w tym mając na uwadze nietypowy i gwałtowny wzrost cen mieszkań na rynku, zaproponowane ograniczenie może w praktyce uniemożliwić skorzystanie z programu tam gdzie jest on potrzebny (a więc w szczególności w miastach). Analogiczną uwagę można odnieść do przedstawionych w uzasadnieniu cen nieruchomości w poszczególnych miastach Polski, które naszym zdaniem, mogą nie odpowiadać rzeczywistym uwarunkowaniom rynkowym, a stanowić jedynie wynik działań matematycznych na danych statystycznych z pominięciem np. lokalizacji w obrębie danego miasta czy stanu nieruchomości. Kryterium to powinno zostać usunięte z projektu. BCC podkreśla, że mając na uwadze potrzebę zapobieżenia niekontrolowanemu wzrostowi cen w związku z udzielanymi gwarancjami, projekt powinien zostać dodatkowo szeroko skonsultowany z ekspertami rynku i ekonomii w celu wypracowania adekwatnego środka zapobiegawczego. Regulacja w tej materii zaproponowana w projekcie jest naszym zdaniem całkowicie nieodpowiednia.

Również negatywnie odnosimy się do proponowanego w art. 5 ust. 1 pkt 3) projektu wymogu, który dotyczy udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego: aby osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Intencja projektodawcy jest zrozumiała, jednak samo sformułowanie zawarte w przepisach jest wysoce niefortunne. Po pierwsze, brak bowiem wskazania konkretnego momentu oceny składu gospodarstwa domowego kredytobiorcy. Po drugie, zaproponowana regulacja uniemożliwi uzyskanie wsparcia – przykładowo – młodym ludziom zamierzającym założyć własne gospodarstwo domowe w sytuacji gdy wsparcie uzyskali już – przykładowo – zamieszkujący z nimi wcześniej rodzice.

Zakres wsparcia

BCC ocenia negatywnie, jako zbyt niską zaproponowaną w art. 6 ust. 4 projektu maksymalną kwotę gwarancji ustaloną na 100 000 złotych. Aktualna sytuacja rynkowa i gospodarcza (w tym inflacja oraz intensywna działalność inwestycyjna w nieruchomości, w tym na wynajem) sprzyja gwałtownemu wzrostowi cen mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. W praktyce, gwarancja w zaproponowanej wysokości może okazać się niewystarczająca dla realizacji celów projektu, zwłaszcza mając na uwadze limity 10 i 20 proc. wydatków, w celu pokrycia których jest udzielany ten kredyt – przewidziane w art. 6 ust. 2 i 3 projektu.

Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej

Na pozytywne uwagi nie zasługuje również naszym zdaniem zaproponowany w art. 6 ust. 8 projektu zakaz wykorzystywania – do czasu wygaśnięcia gwarancji – nabywanego lokalu lub domu do prowadzenia działalności gospodarczej. Zrozumiałe jest dążenie projektodawcy do ograniczenia ryzyka wykorzystywania gwarancji dla działalności de facto inwestycyjnej, a nie zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Niemniej jednak,  zaproponowana regulacja przede wszystkim ograniczy dostępność wsparcia oraz bez uzasadnienia dyskryminuje osoby prowadzące działalność gospodarczą, a zwłaszcza tzw. samozatrudnione. Powszechnym zjawiskiem jest, że w celu minimalizacji kosztów mikroprzedsiębiorcy (a zwłaszcza tzw. samozatrudnieni mikroprzedsiębiorcy współpracujący z jednym klientem) jako siedzibę i miejsce przechowywania dokumentacji (a nawet jako miejsce pracy – zwłaszcza „zdalnej”) wykorzystują właśnie miejsce zamieszkania.

Ograniczenie przez 5 lat po uzyskaniu spłaty rodzinnej

Negatywnie odnosimy się do art. 8 ust. 7 projektu, który mówi o ograniczeniu praw właściciela nabytej ze wsparciem nieruchomości w razie skorzystania ze spłaty rodzinnej. Zgodnie z uzasadnieniem projektu, spłata rodzinna ma być jednym z narzędzi polityki mieszkaniowej oraz polityki prorodzinnej. Brak zatem uzasadnienia, by ograniczać beneficjentowi wsparcia możliwość korzystania z nieruchomości w wybrany przez niego sposób. W szczególności mało zrozumiałym jest ograniczenie (pod rygorem zwrotu spłaty rodzinnej) aż na okres 5 lat możliwości zbycia nieruchomości, jej wynajęcia lub użyczenia. Zrozumiałym jest, że projektodawca zamierza ograniczyć ryzyko korzystania ze wsparcia dla realizacji inwestycji komercyjnych. Ryzyko takie jest jednak, zdaniem BCC, marginalne w odniesieniu do spłaty rodzinnej, która wymaga, literalnie analizując projektowane przepisy, powiększenia rodziny beneficjenta o kolejne dzieci. Mało prawdopodobnym wydaje się, aby beneficjent celowo, wbrew założeniom projektu – działając w szczególności w zamiarze nabycia nieruchomości na wynajem – wybierał metodę powiększenia własnej rodziny celem osiągnięcia tej korzyści. W praktyce, zaproponowane ograniczenie może okazać się zdecydowanie zbyt daleko idące i dysfunkcjonalne oraz utrudniające racjonalne gospodarowanie przez rzeczywiście uprawnionych beneficjentów wsparcia.

Budżet

Mając świadomość, że dyspozycje budżetowe znajdują się faktycznie w gestii decyzji politycznej, a nie stricte ocenie prawnej projektu, zdaniem BCC, kwoty przeznaczone początkowo na realizację projektu są zdecydowanie zbyt niskie, mając na uwadze przewidywane zapotrzebowanie na program. Przyjmując założenie, że wsparcie byłoby udzielane w 50 proc. maksymalnej wysokości tj. 50 000  złotych, w 2022 roku mogłoby oni objąć zaledwie 2 tysiące osób. Biorąc pod uwagę aktualną bardzo złą – z punktu widzenia osób fizycznych planujących nabycie nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe – sytuację rynkową w całej Polsce (zwłaszcza w dużych miastach), taka ilość osób objętych wsparciem stanowiłaby znikomy odsetek rzeczywiście wymagających wsparcia. W zależności od faktycznie stosowanych procedur, w praktyce mogłoby się okazać, podobnie jak w przypadku niektórych innych programów pomocowych, że cała pula przeznaczona na wsparcie ulegnie wyczerpaniu w ciągu pierwszych dni obowiązywania projektu.


kontakt

dr Łukasz Bernatowicz

wiceprezes BCC

ekspert BCC ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych

tel. 502 066 619, e-mail: lukasz.bernatowicz@bcc.org.pl

 
przesłane przez:

Emil Muciński

rzecznik, dyrektor Instytutu Interwencji Gospodarczych

Business Centre Club



przesłano: 29.09.2021