Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności - opinia BCC

Zgodnie z uzasadnieniem, inwestorzy prywatni realizujący inwestycje mieszkaniowe na sprzedaż (de facto – deweloperzy) nie są docelowymi beneficjentami ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, podobnie jak spółki Skarbu Państwa czy przedsiębiorcy. Mając na uwadze powyższe okoliczności, oraz fakt, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości nie tylko wiązać się będzie co do zasady z koniecznością uiszczenia opłaty przekształceniowej, ale również może wiązać z koniecznością dopłaty do wartości rynkowej gruntu (sytuacja przekroczenia progu pomocy publicznej de minimis), celem ustawy była taka modyfikacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów by dokonać wyważenia interesów użytkowników wieczystych, będących przedsiębiorcami, z założeniami realizowanej polityki mieszkaniowej, a także uwzględnienia norm regulujących zasady przyznawania pomocy publicznej. Tym samym, ograniczenie obowiązku uiszczenia jednorazowo całości opłaty lub dopłaty, wpisywać ma się również w założenia planów wspierania rozwoju przedsiębiorczości.

Dodatkowym celem ustawy, zgodnie z uzasadnieniem, było również wprowadzenie do ustawy  o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zmian technicznych, redakcyjnych i doprecyzowujących, w szczególności w związku z uwagami i wątpliwościami zgłaszanymi już po jej uchwaleniu, a przed jej wejściem w życie.

Zdaniem BCC, deklarowane cele i założenia ustawy można oceniać pozytywnie, jako mogące wywrzeć pozytywny wpływ na praktyczne aspekty stosowania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Niemniej jednak, w opinii BCC, co najmniej część zagadnień których dotyczy ustawa była już sygnalizowana na etapie prac nad obecnie zmienianą ustawą (przyjętą 20 lipca 2018 r.) i mogła już wtedy zostać uwzględniona. Mając na uwadze ramy czasowe przyjęcia ustawy oraz wymogi czasowe toku legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż nowelizacja wprowadzana ustawą następuje zbyt późno w stosunku do daty uchwalenia i daty wejścia w życie ustawy (1 stycznia 2019 r.).

Komentarz:

Business Centre Club od lat wskazywał na liczne problemy związane z funkcjonowaniem prawa użytkowania wieczystego, które jest reliktem minionego systemu społeczno-gospodarczego, choć miało być wyłącznie rozwiązaniem tymczasowym. W ostatnich latach samorządy starały się nadrobić zaniedbania poprzednich lat podwyższając niewaloryzowane przez lata stawki za użytkowanie wieczyste gruntów. W związku z urealnianiem wycen zdarzało się, że kwoty opłat z tytułu użytkowania wieczystego rosły kilku a nawet kilkudziesięciokrotnie. W konsekwencji, wieloletnie zaległości w wycenach gruntów zaczęły prowadzić do zachwiania budżetów firm. Podwyżki dotknęły również osób prywatnych. Taki lawinowy wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego, jakkolwiek tłumaczony koniecznością dbania o interes gminy i urealnienia wartości gruntów, stał w sprzeczności z ogólnym interesem społecznym. Tym bardziej, że to właśnie inwestycje osób fizycznych i prawnych w użytkowane tereny doprowadziły do podniesienia ich atrakcyjności. BCC podnosił również, iż same opłaty były ustalane w oparciu o niejasne wyceny nieruchomości, gdzie biegli brali pod uwagę np. transakcje z sąsiedztwa. Taki stan kłócił się z zasadami gospodarki wolnorynkowej uniemożliwiając efektywne prowadzenie inwestycji prywatnych, zarówno krajowych, jak i inwestycji z udziałem kapitału zagranicznego.

Kontakt do eksperta:

dr Łukasz Bernatowicz

ekspert BCC ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych

członek Rady Dialogu Społecznego, członek Rady Zamówień Publicznych

tel. 502 066 619

e-mail: lukasz.bernatowicz@bcc.org.pl